La nueva ley hipotecaria, que entró en vigor el pasado 16 de junio, obliga al banco a transmitir, por medios telemáticos seguros, toda la información precontractual de los préstamos al notario. De este modo, se garantiza que el cliente la ha recibido, con 10 días de antelación como mínimo, antes de proceder a la firma.
La entrada de la nueva ley hipotecaria es solo un dato más de toda la información que deben poseer los actores que participan en la compra – venta de un inmueble. Para llegar a realizar con éxito esta actividad, se deben tener en cuenta numerosos factores, como por ejemplo saber cuáles son los impuestos que hay que pagar, encontrar las condiciones de financiación más ventajosas, qué es más interesante, si una casa de nueva construcción o usada…
En cualquier caso, contar con una agencia inmobiliaria, como Gumper Api Barcelona (Sant Martí), es una de las mejores opciones para llevar a buen término cualquier negociación de este tipo. Y es que un equipo profesional que represente de forma eficaz los intereses del comprador o del vendedor, del arrendatario o del arrendador elimina la mayoría de los problemas para lograr un acuerdo beneficioso.
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Detalles a considerar en la compra – venta de un inmueble
Efectivamente, no son pocos los detalles que se deben tener en cuenta para llevar a cabo este tipo de trámites. Conocer los más importantes será de gran ayuda para disminuir los tiempos o ahorrar algo de dinero.
Los gastos
Posiblemente, en relación a los costes, además de pelear por un buen precio, el comprador y el vendedor querrán saber qué gastos asociados lleva la operación. Y es tanto el comprador como el vendedor tienen que hacer frente a una serie de impuestos y gastos extras que se deberían tener en cuenta en el momento de fijar el precio.
Los gastos e impuestos más habituales son;
- La plusvalía de Hacienda, considerada como incremento patrimonial por lo que su venta debe tributar en el IRPF (pago por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta, siempre que se hayan producido beneficios).
- La plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU). Su cálculo se realiza sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad.
- Los gastos de notaría son aquellos que se producen por el consentimiento de la escritura pública de compra-venta. Por regla general, están fijados por la normativa y su cantidad dependerá del importe del inmueble.
- El registro de la propiedad, en este caso se paga por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos de notaría, están fijados por normativa y su cuantía va a depender del precio de la venta del inmueble.
- La cancelación de la hipoteca, en caso de que al vender la casa no se haya realizado, con los intereses que la entidad bancaria estime oportuno.
- Impuestos; el 10% de IVA para la primera entrega, es decir, cuando se compra directamente al promotor. Se obliga al comprador a pagar este impuesto al vendedor. Solo en caso de que la vivienda se encuentre bajo protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el impuesto será reducido, de un 4 %.
ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que no es otra cosa que el impuesto que soportan las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) cuando se trata de viviendas de segunda mano.
IAJD o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el caso de las viviendas nuevas, se genera al firmar en el notario e inscribirse en el Registro.
A tener en cuenta por el comprador
- El que adquiere la casa deberá estar atento a quién firma por parte del vendedor, si es el promotor o un particular.
- El estado de carga de la vivienda; si está libre, si tiene hipoteca, embargos o alguna limitación por parte de los estatutos establecidos en la comunidad de propietarios.
- El estado de las cuotas de pago en la comunidad de propietarios. Si está al corriente o si se está obligado a hacerse cargo de los atrasos.
- Fijación de forma clara del precio y la forma de pago.
- La señal para vincular el posterior contrato. Si el comprador incumple, perderá la cantidad, si es el vendedor el que se retira, deberá abonar el doble de esa cantidad.
A tener en cuenta por el vendedor
El vendedor deberá considerar los siguientes factores para acelerar y sacar beneficios a la venta de su propiedad.
- A la hora de establecer el precio, deberá contar con elementos como la antigüedad de la casa, el estado de conservación, las dimensiones, la ubicación, la terraza, las vistas…
- No hay que menospreciar el aspecto en el momento de la visita. Debe permanecer limpia y ordenada, transmitiendo calidez y calidad de vida.
- Establecer un precio acertado antes de las negociaciones. Ni muy alto, que pueda asustar a los compradores, ni muy bajo, que elimine toda posibilidad de negociación.